Rechtsanwältin Angelika Schabram | Baden-Baden

Das Mietrecht ist ein besonderes Vertragsrecht.
Auf Grund eines Mietvertrages ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter die Mietsache zum Gebrauch zu überlassen. Während des Mietverhältnisses hat sowohl der Vermieter als auch der Mieter verschiedene Rechte und Pflichten. Diese Rechte und Pflichten, in einem in der Regel für einen längeren Zeitraum bestehenden Vertragsverhältnis, sind häufig Gegenstand von Auseinandersetzungen.

Gesetze, Rechtsprechung und Vertragsklauseln sind zu berücksichtigen bei der Beantwortung der zahlreichen Fragen zum Umfang der Rechte und Pflichten von Vermieter und Mieter.
Für einen juristischen Laien ist es praktisch unmöglich, sich in dem umfangreichen Regelwerk zurechtzufinden.

Deshalb ist es sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter empfehlenswert, sich bereits frühzeitig juristisch beraten zu lassen. Langwierige Streitigkeiten können vermieden werden, wenn man sich bereits bei der Vertragsgestaltung anwaltlich beraten lässt.

Mietgegenstand können alle zur Nutzung geeignete Sachen sein.
Wesentlich im Mietrecht sind aber die Mietverhältnisse über Räume. Hierzu gehören die Gewerberaummiete und die Wohnraummiete.

Wohnraummietverhältnisse betreffen den persönlichen Lebensbereich und sind deshalb besonders anfällig für Streitigkeiten, da bei vertraglichen Störungen das persönliche Wohlbefinden des Mieters unmittelbar beeinträchtigt wird.

Aus diesem Grund konzentriere ich mich im Folgenden auf einige Themen, die insbesondere in Wohnraummietverhältnissen Gegenstand von Auseinandersetzungen sind.

• Kündigung

  Bei der Kündigung eines Mietverhältnisses müssen Fristen eingehalten werden. Die Kündigungsfristen für den Vermieter sind länger als für den Mieter.

  Damit die Kündigungsfrist in Lauf gesetzt wird, müssen die Formvorschriften eingehalten werden.

  Bei Kündigungen durch den Vermieter sind die Kündigungsschutzvorschriften zu Gunsten des Mieters zu beachten.

  Der Vermieter kann grundsätzlich ein Wohnraummietverhältnis nur kündigen, wenn er einen Kündigungsgrund hat (zum Beispiel Eigenbedarf). Hiervon gibt es allerdings auch Außnahmen.

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  Mietaufhebungsvereinbarung

  Häufig hat der Vermieter auch ein Interesse daran, dass das Mietverhältnis beendet wird, ohne dass er einen Kündigungsgrund hat. Zum Beispiel kann der Vermieter das Mietverhältnis nicht mit der Begründung kündigen, das Mietobjekt in leerem Zustand veräußern zu wollen.

  In diesen oder auch anderen Fällen kann es im beiderseitigen Interesse sein, das Mietverhältnis auch ohne Kündigung, sondern durch eine Mitaufhebungsvereinbarung zwischen Mieter und Vermieter einvernehmlich zu beenden.

  Gerne vertrete ich Ihre persönlichen Interessen bei den Vertragsverhandlungen und nehme in Ihrem Interesse auf die Vertragsgestaltung Einfluss.

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  Widerspruch

  Bedeutet die Kündigung und damit die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter eine besondere Härte, kann er gegen die Kündigung Widerspruch einlegen. Die Einlegung des Widerspruchs ist in der Regel fristgebunden. Ist die Frist versäumt, können Gründe, die eine besondere Härte begründen in einem späteren Räumungsprozess grundsätzlich nicht mehr berücksichtigt werden.

  Nehmen Sie also rechtzeitig anwaltliche Hilfe in Anspruch zur Wahrung Ihrer Rechte!

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  Fristlose Kündigung

  Unter besonderen Umständen kann sowohl der Mieter als auch der Vermieter ein Wohnraummietverhältnis fristlos kündigen. Hierfür müssen aber die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen.

  Möchten Sie bei Kündigung Ihres Wohnraummietverhältnisses meine Hilfe in Anspruch nehmen wollen, zögern Sie nicht zu lange!

• Mieterhöhung

  Der Vermieter benötigt zur Erhöhung der Miete die Zustimmung des Mieters. Erteilt der Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung nicht, muss der Vermieter Klage gegen den Mieter erheben auf Erteilung der Zustimmung.

  Der Mieter sollte seine Zustimmung zu der vom Vermieter verlangten Mieterhöhung außergerichtlich nur erteilen, wenn ein formell ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen vorliegt und die geforderte Mieterhöhung in einem angemessenen Rahmen liegt.

  Mieterhöhungen in Wohnraummietverhältnissen sind nur unter sehr engen Voraussetzungen möglich. Eine Mieterhöhung kann schon deshalb unwirksam sein, weil die formellen Voraussetzungen nicht eingehalten sind.

  Sofern im Mietvertrag keine Staffelmiete oder Indexmiete vereinbart ist, kann die Miete grundsätzlich regelmäßig an die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst werden.
  Gibt es am Ort des Mietobjekts keinen Mietspiegel, kann die ortsübliche Vergleichsmiete nur durch ein Sachverständigengutachten festgestellt werden.
  Seit dem 1. Dezember 2013 gibt es für Wohnungen in Baden-Baden einen Mietspiegel!

  Neben der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete kann eine Mieterhöhung auch erfolgen wegen Modernisierung des Mietobjekts.
  Hierzu gehören im Wesentlichen bauliche Maßnahmen des Vermieters, die den Gebrauchswert der Wohnung verbessern oder Maßnahmen, die der Einsparung von Energie oder Wasser dienen. Modernisierungsmaßnahmen sind vom Vermieter rechtzeitig vorher anzuzeigen und die zu erwartende Mieterhöhung mitzuteilen.

  Es bestehen hohe Anforderungen an die Begründungspflicht des Vermieters, wenn er seine Forderung auf Mieterhöhung wirksam durchsetzen möchte.

  Gerne helfe ich Ihnen dabei zu prüfen, ob ein Mieterhöhungsverlangen den strengen gesetzlichen Vorgaben entspricht, vertrete Ihre Interessen bei außergerichtlichen Verhandlungen oder in gerichtlichen Verfahren.

• Mietkaution

  Eine Kaution ist vom Mieter in der Regel bei Mietbeginn an den Vermieter zu leisten. Die Kaution dient dem Vermieter als Sicherheit.

  Die häufigsten Fragen zur Mietkaution:

  • In welcher Form und bis wann muss die Mietkaution geleistet werden?
  • Wie ist die Kaution anzulegen?
  • Wie darf die Kaution vom Vermieter verwendet werden?
  • Was passiert mit der Kaution bei Eigentümerwechsel?

  Diese und noch viele andere Fragen zur Mietkaution beantworte ich Ihnen gerne.

• Nebenkosten

  Häufigster Streitpunkt zwischen Vermieter und Mieter sind die Nebenkosten. Dies liegt zum einen an den ständig steigenden Kosten, zum anderen aber auch daran, dass das Erstellen der jährlichen Nebenkostenabrechnung kompliziert ist und deshalb viele Fehler passieren.

  Der Gesetzgeber und die Rechtsprechung stellen hohe Anforderungen an eine formell und materiell richtige Nebenkostenabrechnung.

  Um den Anforderungen an eine korrekte Nebenkostenabrechnung gerecht zu werden, empfiehlt es sich für den Vermieter, für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen.

  Der Mieter sollte die Nebenkostenabrechnung auf jeden Fall durch eine fachkundige Person überprüfen lassen.

  Ihre Fragen zu den Mietnebenkosten beantworte ich Ihnen gerne. Vereinbaren Sie mit mir ein Beratungsgespräch!

• Schönheitsreparaturen

  Nach dem Gesetz ist der Vermieter verpflichtet, die Mietwohnung instand zu setzen und laufend instand zu halten. Dazu gehört auch die Durchführung von Schönheitsreparaturen. Diese Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen wird üblicherweise durch mietvertragliche Vereinbarung auf den Mieter übertragen.

  In den vergangenen Jahren hat der Bundesgerichtshof in verschiedenen Entscheidungen die Vereinbarungen in Formularmietverträgen, mit denen die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen wurde, für unwirksam erklärt.

  Ob die in Ihrem Mietvertrag enthaltene Vereinbarung zu den Schönheitsreparaturen wirksam ist, hängt von der Formulierung in Ihrem Vertrag ab.

  Es liegt in Ihrem Interesse, sich über die Gültigkeit der in Ihrem Vertrag formulierten Vertragsklauseln Klarheit zu verschaffen.
  Durch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter eine Rechtsunsicherheit entstanden, die Sie nur durch Einholung eines Rechtsrats beseitigen können.

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  Gegenstand häufiger Auseinandersetzungen zwischen Mieter und Vermieter sind auch folgende Fragen:

  • Wie oft und in welchem Umfang müssen Schönheitsreparaturen durchgeführt werden?
  • Welche Ansprüche entstehen, wenn trotz Renovierungspflicht nicht renoviert wird?

  Wenn Sie meinen Rechtsrat wünschen, vereinbaren Sie einen Beratungstermin, zu dem Sie bitte gleich Ihren Mietvertrag mitbringen.

• Wohnungsmängel

  Ein Mangel der Mietsache liegt vor, wenn der Mieter die Mietsache nicht so nutzen kann, wie er es nach dem Vertrag erwarten kann.

  Typische Mängel der Wohnung sind beispielsweise

  • undichte Fenster,
  • ungenügende Beheizbarkeit der Wohnung oder
  • Feuchtigkeit und Schimmel.

  Auch Störungen, die von außen kommen, können Mängel der Mietwohnung darstellen (zum Beispiel Baustellenlärm).

  Bei Vorliegen eines Mietmangels ist der Mieter zur Mietminderung berechtigt. Dabei ist aber Vorsicht geboten! Mindert der Mieter zu viel oder stellt sich heraus, dass der Mieter den Mangel selbst verschuldet hat, ist eine Mietminderung nicht berechtigt und der Mieter gerät mit der Mietzahlung in Verzug. Dies wiederum berechtigt unter Umständen den Vermieter zur Kündigung des Mietverhältnisses.

  Der Mieter kann den Vermieter auf Mängelbeseitigung gerichtlich in Anspruch nehmen.

  Ob ein Mangel dem Mieter zuzurechnen ist, ist insbesondere häufig streitig bei Feuchtigkeitsschäden und Schimmel. Der Vermieter vertritt regelmäßig die Auffassung, dass Ursache für Feuchtigkeit und Schimmel ein falsches Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters ist. Dies ist dann in der Regel nur durch ein Sachverständigengutachten in einem gerichtlichen Verfahren zu klären, wenn die Vertragsparteien keine außergerichtliche Einigung finden.

  Ich berate Sie bei allen Fragen zu Wohnungsmängeln und Mietminderung und vertrete Ihre Interessen außergerichtlich und vor Gericht.